¿Firmaste tu hipoteca antes del 2019? ¡Puedes recuperar los gastos!
Si firmaste tu crédito hipotecario antes del 16 de junio de 2019, tengo una buena noticia para tí: puedes reclamar gastos de hipoteca.
En este artículo, vamos a ver que gastos puedes reclamar, cuales no y cómo hacerlo.
Gastos de una hipoteca antes de la Ley Hipotecaria de 2019
Hasta la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria en 2019, no existía una normativa clara que distribuyera los gastos derivados de la constitución de una hipoteca entre el banco y el cliente.
Esto generalmente resultaba en que los clientes asumieran la mayoría, si no todos, los gastos, incluyendo notaría, registro, gestoría…
Además, algunas entidades añadían una comisión de apertura. El Tribunal Supremo señaló esto como una práctica abusiva, abriendo la puerta a las reclamaciones.
Con la Ley Hipotecaria, se estableció que los bancos deben asumir los gastos de notaría, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, dejando al cliente únicamente los gastos de tasación.
Pero ¿qué pasa con las hipotecas firmadas antes de esta ley?
Gastos de Hipoteca Reclamables en 2024 según el Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en varias sentencias, ha abierto la posibilidad de reclamar ciertos gastos de las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019.
Las gastos hipotecarios reclamables son:
- Gastos de notaría: Es posible reclamar hasta el 50% de estos gastos.
- Gastos de registro: Puedes reclamar la totalidad de los gastos de inscripción de la escritura de la hipoteca.
- Gastos de tasación: Se pueden reclamar el 100% de los gastos derivados de la tasación de la vivienda.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
La comisión de apertura ha sido un tema controvertido.
Inicialmente el Tribunal Supremo no la consideró abusiva per se, recientes interpretaciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han establecido que esta debe ser transparente y justificada.
Según el caso, podrías reclamarla, especialmente si:
- No fue incluida claramente en el contrato.
- Se cobraron servicios no prestados.
- Se duplicaron cobros por conceptos ya incluidos en otras comisiones.
¿Qué gastos de la hipoteca no se pueden reclamar?
Es importante tener en cuenta que no todos los gastos son reclamables.
Por ejemplo, NO podrás reclamar:
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Gastos por modificación o cancelación de la hipoteca.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados NO se puede reclamar
¿Cómo puedo reclamar los gastos de la hipoteca en 2024?
El proceso de reclamación consta de varias etapas:
- Recopila las facturas: Reúne toda la documentación que acredite los gastos que pagaste.
- Intenta una solución amistosa con el banco: Presenta una reclamación formal ante la entidad bancaria.
- Vía judicial: Si no hay acuerdo, puedes iniciar un proceso legal, para lo cual es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado.
¿Qué plazo tengo para reclamar los gastos de la hipoteca?
En el ámbito legal, no existe un tiempo máximo para disputar una cláusula considerada abusiva.
Sin embargo, cuando se trata de solicitar la devolución de los gastos hipotecarios, el panorama cambia.
Según el artículo 1.964 del Código Civil, dispones de 5 años para hacerlo.
¿Puedo reclamar los gastos hipotecarios de hace 20 Años?
Supongamos que deseas reclamar los gastos de una hipoteca que formalizaste hace dos décadas.
Legalmente, puedes iniciar el proceso para que se declare nula cualquier cláusula abusiva de dicha hipoteca. Tras conseguir una sentencia favorable, comienza a correr el reloj de esos 5 años para solicitar la devolución efectiva de los gastos.
Es decir, si el banco no ha procedido con la devolución, cuentas con ese plazo a partir del fallo para reclamar lo que se te debe.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios:
1. ¿Cuándo acaba el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?
El plazo para reclamar los gastos hipotecarios derivados de cláusulas consideradas abusivas es de 5 años, contados a partir del momento en que se realizó el pago de esos gastos.
Esto está establecido en el artículo 1.964 del Código Civil. Es importante tener en cuenta que este plazo es aplicable a las acciones para solicitar la devolución de los gastos y no a la acción de declarar la nulidad de la cláusula, que, siendo abusiva, no prescribe.
Si ya has obtenido una sentencia que declara nula una cláusula por ser abusiva, tienes esos 5 años para solicitar la devolución efectiva de los gastos.
2. ¿Qué bancos están obligados a devolver los gastos hipotecarios?
Todos los bancos y entidades financieras que operan en el ámbito de la concesión de créditos hipotecarios en España están sujetos a las mismas normativas y, por ende, pueden estar obligados a devolver los gastos hipotecarios si las cláusulas correspondientes son declaradas abusivas por los tribunales.
No hay una lista exclusiva de bancos, ya que las decisiones se basan en las características específicas de cada contrato hipotecario y las sentencias judiciales correspondientes.
3. ¿Cuánto tarda un juicio por gastos hipotecarios?
El tiempo que puede tardar un juicio por gastos hipotecarios varía considerablemente dependiendo de varios factores, como la complejidad del caso, la carga de trabajo del tribunal, si hay apelaciones, entre otros.
Generalmente, puede tardar entre 1 y 2 años en primera instancia. Si hay recursos o apelaciones, el proceso podría extenderse varios años más.
Es importante consultar especialista que pueda ofrecer una estimación más precisa basada en las circunstancias concretas de tu caso.
4. ¿Qué hago si no tengo facturas para reclamar gastos hipoteca?
Si no dispones de las facturas originales para reclamar los gastos de la hipoteca, hay varias alternativas:
- Solicitar duplicados: Puedes pedir copias de las facturas a las entidades correspondientes (notaría, registro de la propiedad, gestoría, sociedad de tasación, etc.).
- Banco: Consulta con el banco con el que se formalizó la hipoteca, ya que pueden tener copias o registros de los gastos asociados.
- Documentación sustitutoria: En algunos casos, otros documentos como escrituras o el propio contrato de hipoteca pueden reflejar información sobre los gastos incurridos.
5. ¿Dónde conseguir las facturas de los gastos de hipoteca?
Puedes obtener las facturas de los gastos de hipoteca de las siguientes fuentes:
- Notaría: Donde se firmó la hipoteca para obtener las facturas de los gastos notariales.
- Registro de la Propiedad: Para los gastos de inscripción de la hipoteca.
- Gestoría: Si se utilizó una gestoría para el proceso, pueden proporcionarte las facturas correspondientes.
- Sociedad de Tasación: Contacta con la empresa que realizó la tasación de la propiedad para obtener la factura.
- Banco: A veces, el banco puede proporcionar un desglose o copias de los gastos asociados a la formalización de la hipoteca.
6. ¿Qué sucede si ya cancelé mi hipoteca?
Aun si la hipoteca ha sido cancelada, si cumple con los criterios temporales mencionados, tienes derecho a iniciar el proceso de reclamación.
En Cratevo Financia, como brokers hipotecarios expertos en la región de Extremadura, estamos comprometidos con ofrecerte esa asesoría, apoyándote en cada etapa para recuperar lo que justamente te pertenece.
No dejes que el tiempo se convierta en un obstáculo, contáctanos para revisar tu caso y emprender juntos el camino hacia la recuperación de tus gastos hipotecarios.
