Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco, es esencial que entiendas todos los costes asociados a este proceso.
La subrogación de hipoteca puede ofrecerte mejores condiciones crediticias, pero también conlleva ciertos gastos que deberás considerar antes de tomar una decisión.
¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?
La subrogación de hipoteca no es más que el traspaso de tu hipoteca actual a otro banco, lo que puede resultar en una reducción de tu tasa de interés o en un cambio del tipo de interés de variable a fijo. Sin embargo, este cambio implica la mayoría de los gastos que se pueden dividir principalmente en dos categorías: los que corresponden a ti como cliente y los que asume el banco.
Gastos de subrogación que paga el cliente
- Coste de tasación de la vivienda: El proceso de subrogación requiere que tases tu vivienda, lo cual implica un coste que puede variar entre 200 y 400 euros, dependiendo de la empresa tasadora que elijas.
- Comisión de subrogación: Este es un cargo que podría aplicarte el banco del cual te estás trasladando, y puede oscilar entre el 0% y el 2%. Más adelante, te ofrecemos más detalles sobre este coste y en qué situaciones podría aplicarse.
Gastos de subrogación que paga el banco
- Aranceles notariales: Generalmente, estos costes representan entre el 0,2% y el 0,5% del monto pendiente de pago de la hipoteca subrogada. Este es el importe que cobra el notario por realizar legalmente el acuerdo de subrogación.
- Aranceles del registro: Por norma general, estos aranceles ascienden a unos 100 euros, que son lo que cobra el Registro de la Propiedad por inscribir el cambio de banco.
- Honorarios de la gestoría: Estos suelen estar entre los 200 y 500 euros, aunque cada gestoría tiene la libertad de establecer sus tarifas. Este costo lo cubre el banco para que la gestoría maneje la documentación desde la notaría hasta el Registro de la Propiedad.
Estos son los principales gastos que implica realizar una subrogación de acreedor, lo cual te permite cambiar tu hipoteca de un banco a otro.
¿Qué es la comisión por subrogación y cuánto cuesta?
Entender las comisiones por subrogación en tu hipoteca puede parecer un laberinto financiero, pero aquí estoy para ayudarte a navegar por este tema. Vamos a desgranar la información para que puedas ver con claridad cuánto tendrás que pagar, dependiendo de la fecha en que firmaste tu hipoteca y el tipo de la misma.
Esta tabla resume las condiciones de la comisión por subrogación según la fecha de firma de la hipoteca:
| Fecha de Firma de la Hipoteca | Comisión por Subrogación |
|---|---|
| Después del 16 de junio de 2019 (Tipo Fijo) | 2% durante los primeros 10 años; 1,5% después. |
| Después del 16 de junio de 2019 (Tipo Variable) | 0,25% durante los primeros 3 años; 0,15% durante los primeros 5 años; 0% después de 5 años. |
| Entre diciembre de 2007 y junio de 2019 | 0,5% durante los primeros 5 años; 0,25% después. Posible comisión por riesgo de tipo de interés: 0,5% – 5%. |
| Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007 | Comisión máxima del 0,5% sobre el importe pendiente. |
| Antes del 27 de abril de 2003 | Penalización máxima del 1% sobre el capital pendiente. |
Si tu hipoteca fue firmada después del 16 de junio de 2019.
Los cargos varían según el tipo de interés que elegiste. Por ejemplo, si tu préstamo es a tipo fijo, podrías enfrentarte a una comisión de hasta el 2% si decides subrogar durante los primeros diez años del contrato. Si lo haces más adelante, la comisión se reduce a un 1,5%. Por otro lado, si tu hipoteca es a tipo variable, la comisión es solo del 0,25% si la subrogación ocurre durante los primeros tres años y disminuye al 0,15% si se realiza dentro de los primeros cinco años. Después de este periodo, afortunadamente, no se aplica ninguna penalización.
Hipotecas firmados entre diciembre de 2007 y junio de 2019.
Las condiciones son un poco distintas. La comisión no puede exceder el 0,5% del capital pendiente si la subrogación se realiza en los primeros cinco años, y reduce al 0,25% si se efectúa después del sexto año. Además, si tu hipoteca es a tipo fijo, es posible que también debas pagar una comisión por riesgo de tipo de interés, que aunque no está limitada por ley, usualmente oscila entre el 0,5% y el 5%.
Si firmaste tu hipoteca entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007.
Las cosas son más sencillas. La comisión máxima que te puede cobrar el banco es del 0,5% sobre el importe pendiente.
Si la firma de tu hipoteca fue anterior al 27 de abril de 2003
La penalización establecida es del 1% como máximo sobre el capital que te queda por pagar.
Selecciona la opción que mejor se ajuste a tu situación actual y podrás calcular fácilmente cuánto te costará realizar la subrogación. Este paso te ayudará a tomar decisiones más informadas y posiblemente más económicas en la gestión de tu hipoteca
Pagarás menos si te pasas del tipo variable al fijo o al mixto
Como ya hemos mencionado antes, el precio de la comisión por subrogación puede alcanzar hasta un 2% sobre el importe pendiente de tu hipoteca. Sin embargo, si decides hacer una subrogación para convertir tu hipoteca de tipo variable a fija o mixta, verás que el coste de esta comisión será considerablemente más bajo.
Es importante que sepas que, según la Ley 5/2019, la comisión por subrogación al cambiar de un tipo de interés variable a uno fijo o mixto no puede superar el 0,05% del importe pendiente de la hipoteca, independientemente de lo que estipule tu escritura (aplica de forma retroactiva). Además, si decides hacer este cambio a partir del cuarto año del plazo de tu hipoteca, no se te podrá cobrar esta comisión.
Para añadir más, conforme al Real Decreto-ley 19/2022, si decides subrogar una hipoteca de tipo variable a fija o mixta durante el año 2024, el banco no te podrá cobrar ninguna comisión. Esta es una gran noticia si estás considerando esta opción, ya que puede representar un ahorro significativo en los costos asociados a la gestión de tu hipoteca.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca o cambiar la hipoteca de banco?
Subrogar una hipoteca implica varios gastos, y el coste total dependerá de diversos factores, incluyendo las tarifas del banco nuevo, los costes legales y los posibles gastos de tasación. En general, podrías esperar que los costes incluyan
Supongamos que decides trasladar tu préstamo hipotecario a otro banco. Imagina que tienes un importe pendiente de 150.000 euros. Si tu banco actual te aplica una comisión por subrogación del 0,15%, esto se traduciría en un pago de 225 euros por esta comisión. Además, considera que necesitarás una tasación de tu vivienda, la cual podría costar aproximadamente 350 euros. Por lo tanto, el coste total para subrogar tu hipoteca sería de unos 575 euros.
El coste de subrogar una hipoteca puede ser minúsculo comparado con el ahorro potencial que obtendrás.
¿Conviene pagar los gastos para cambiar de hipoteca?
Cuando te planteas mejorar las condiciones de tu hipoteca cambiando de entidad financiera, una pregunta esencial que debes hacerte es si realmente conviene pagar los gastos asociados a la subrogación.
Esto dependerá de varios factores, como las diferencias en las tasas de interés entre tu banco actual y el nuevo, el tiempo que planeas mantener la hipoteca y tu situación financiera actual.
Para decidir, es crucial que hagas números.
Calcula cuánto te ahorrarás en intereses con las nuevas condiciones y compáralo con el total de los gastos de subrogación. Si el ahorro es significativo y justifica el desembolso inicial, entonces pagar los gastos podría ser una decisión acertada.
Si buscas mejorar tu interés, es crucial hacer cálculos para asegurarte de que el ahorro en intereses compensará el coste de la subrogación. Para facilitarte este análisis, puedes pedirnos una asesoría totalmente gratuita.
Si deseas cambiar otros aspectos de tu préstamo, como extender el plazo o pasar de un tipo de interés variable a uno fijo, los costes pueden ser iguales o incluso inferiores a los de renegociar con tu actual banco o contratar una nueva hipoteca.
¿Cuánto cuesta cambiar de banco con una nueva hipoteca?
¿Te has preguntado cuánto cuesta cambiar de banco con una nueva hipoteca? Hasta ahora, hemos explorado los costes asociados a la subrogación, pero esta no es la única forma de trasladar tu préstamo hipotecario a otra entidad; también puedes optar por contratar una nueva hipoteca para cancelar la actual y mejorar algunas de sus condiciones.
Si eliges esta alternativa, deberás asumir los gastos ligados tanto a la cancelación de tu crédito actual como a la formalización de la nueva hipoteca:
Gastos de cancelación
Primero, están los gastos de cancelación de tu hipoteca actual.
- Gestoría: Deberás abonar aproximadamente 1.000 euros a la gestoría del nuevo banco para que gestione la cancelación registral de la hipoteca que vas a liquidar. Este proceso es crucial para eliminar la carga hipotecaria de tu préstamo anterior y registrar la del nuevo.
- Comisión por amortización anticipada: Esta es una comisión que tu banco actual puede cobrarte por saldar la deuda antes del término acordado. El coste varía entre el 0% y el 2% del importe pendiente en el momento de la cancelación, dependiendo de lo estipulado en tu contrato.
Gastos de constitución
Luego, debes considerar los gastos de constitución de la nueva hipoteca con el banco receptor. Estos incluyen:
- Tasación: Este trámite tiene un coste medio de unos 300 euros.
- Comisión de apertura: Solo tendrás que pagarla si el nuevo banco la aplica. Aunque la mayoría de las entidades ya no cobran esta comisión, si encuentras un banco que sí lo hace, intenta negociar para evitar este gasto adicional.
Al final, cambiar de banco con una nueva hipoteca puede ofrecerte mejorar las condiciones de tu hipoteca actual, pero siempre asegúrate de que los números están a tu favor y consulta con un asesor financiero si tienes dudas.
Esto te permitirá tomar una decisión informada y beneficiosa para tu situación económica.
¿Hay gastos por la subrogación por cambio de deudor?
¿Te has preguntado si existen gastos asociados a la subrogación por cambio de deudor? Este tipo de subrogación permite que el comprador de una vivienda asuma la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor, y es importante conocer los costes que esto implica.
A pagar por el comprador: Una de las gestiones que debes considerar es la tasación de la casa o del piso, siempre y cuando el banco la solicite. Este proceso tiene un coste que oscila entre 200 y 400 euros de media, dependiendo de la entidad tasadora y las características del inmueble.
A pagar por el vendedor: Si tu hipoteca incluye esta cláusula, podrías enfrentarte a una comisión por subrogación de deudor. Este gasto suele variar entre el 0% y el 2% del importe pendiente del préstamo, un aspecto a no perder de vista si estás considerando vender tu casa y esta tiene una hipoteca vigente.
A pagar por el banco: El banco también impondrá ciertos gastos relacionados con el cambio de titularidad del préstamo. Estos incluyen los servicios de notaría, registro y gestoría necesarios para formalizar la escrituración e inscripción de este cambio de deudor.
Conocer estos costes te ayudará a planificar mejor si estás pensando en comprar una propiedad con una hipoteca ya establecida o si planeas vender tu vivienda y transferir el préstamo a otra persona.
¿Deberías cambiar tu hipoteca de banco?
Subrogar tu hipoteca o cambiar de deudor son opciones que pueden ofrecerte beneficios significativos, como mejorar las condiciones de tu préstamo o ajustar la titularidad a cambios en tu vida personal. Sin embargo, es crucial que estés bien informado sobre los gastos de subrogación y cómo estos impactan tu economía.
Antes de tomar cualquier decisión, compara las ofertas de diferentes bancos y considera todos los gastos asociados. También puede ser de gran ayuda consultar con un experto que te guíe a través del proceso y te ofrezca consejos personalizados.
Si estás considerando subrogar tu hipoteca y necesitas asesoramiento, no dudes en contactar a un broker hipotecario. Un broker puede ayudarte a encontrar la mejor oferta posible y aclarar todas tus dudas sobre el proceso. ¡Contacta hoy a nuestro equipo y descubre cómo puedes ahorrar en tu hipoteca con las mejores condiciones del mercado!
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